Verhuurderschap verder aan banden gelegd; basisnorm voor goed verhuurderschap en handhaving door de gemeente
Buitensporige huurprijzen, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie, intimidatie of slecht verhuurderschap bij verhuur van woon- of verblijfsruimte; de wetgever grijpt in. Op dinsdag 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel goed verhuurderschap aangenomen en op 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. De wet introduceert een basisnorm voor goed verhuurderschap voor verhuurders en verhuurbemiddelaars die een aanvulling zal zijn op de algemene wettelijke regels van goed verhuurderschap. De nieuwe wet heeft tot doel om de gemeenten meer mogelijkheden te geven om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van een woon- of verblijfsruimte.
Instrumentarium van de gemeente
De gemeenteraad kan bij verordening bepalen dat een verhuurder of een verhuurbemiddelaar van een in de verordening aangewezen categorie woon- of verblijfsruimte verplicht is te beschikken over een werkwijze die gericht is op voorkoming van discriminatie, intimidatie en het bevorderen van goed verhuurderschap. In de verordening kan worden opgenomen dat het slechts toegestaan is om een woon- of verblijfsruimte van een bepaalde categorie en in een bepaald gebied te verhuren met een vergunning van de gemeente.
In de vergunning kunnen extra eisen worden gesteld ten aanzien van o.m. het onderhoud van huur- en verblijfsruimte. Bovendien kunnen de maximale huurprijs en huurverhogingspercentage van gereguleerde huur (sociale huur) worden opgenomen. De verhuurvergunning kan ook worden verplicht voor verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Daarin kunnen extra eisen worden opgenomen ten aanzien van o.m. het maximaal aantal personen per kamer en hygiënevoorzieningen.
Sancties
Via een meldpunt bij de gemeente kunnen huurders en arbeidsmigranten (anoniem en) kosteloos een melding doen van ongewenst verhuurgedrag. De gemeente is zelf verantwoordelijk voor toezicht en handhaving van de algemene regels alsook de verhuurvergunningen. Zij kan een waarschuwing afgeven, bestuursdwang gebruiken, een bestuurlijke boete opleggen en zelfs het beheer overnemen.
Deze laatste mogelijkheid om het beheer van de verhuurder over te nemen is zeer vergaand. Daaronder wordt namelijk verstaan het aan derden in gebruik geven van de woon- of verblijfsruimte, het innen van de huurpenningen of gebruiksvergoeding namens de eigenaar van de woning c.q. verblijfsruimte alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren. Daarenboven kan de gemeente de kosten van dit beheer (de beheervergoeding) innen door middel van verrekening met de huurpenningen c.q. gebruiksvergoeding. Oplegging van een maatregel kan bovendien ook openbaar worden gemaakt. Het voornoemde kan zeer vergaande, met name financiële, consequenties hebben voor de verhuurder. Zeker als de gemeente ook nog besluit om de verhuurvergunning in te trekken.
Kritische noot
En fin, de gemeente krijgt een zeer vergaande mogelijkheid om in te grijpen. De vraag is of dit geheel wenselijk is, aangezien de huurder ook de mogelijkheid heeft om bij onenigheid met de verhuurder een procedure bij de huurcommissie of de kantonrechter te starten.
De praktijk zal moeten uitwijzen hoe de mogelijkheid om een melding te doen zich zal verhouden tot de mogelijkheid van de laagdrempelige en goedkope procedure bij huurcommissie of de procedure bij de kantonrechter. In het geval van bijvoorbeeld achterstallig onderhoud is het voorstelbaar dat de gemeente na een melding van een huurder een bestuurlijke boete of last onder dwangsom oplegt naast de huurprijsvermindering die door de huurcommissie of de kantonrechter op vordering van de huurder wordt opgelegd. Dit strijdtoneel kan de verhuurder (financieel) fataal worden.
Heeft u vragen over uw specifieke rechtspositie of wenst u juridische bijstand? Neem dan telefonisch (046 – 420 56 60) of per e-mail contact op met mw. mr. Pola Switalska (switalska@kampsvanbaar.nl).
